Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

3 yıl önce 08.08.2020 22:03

Özellikle Arsa Sahiplerinin Yaşadığı En Büyük Sorun; Kat Karşılı İnşaat Sözleşmesi

Gerek meslek hayatımda gerekse sivil yaşantımda karşılaştığım ve arsa sahiplerinin büyük hak kaybına uğramasına neden olan ve yıllarca hayallerini kurdukları binalarına kavuşmalarına engel olan hususlardan en büyüğü de hukuki yardım almadan yüklenicilerle (müteahhitlerle) kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalamalarıdır.

Bu yazımda, bu hususta yaşanan sorunları engellemek amacıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”’nin geçerlilik şartlarından ve dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktaları üzerinde duracağım. Anayasa’mızın 48. Maddesi temel özgürlüklerimizden biri olan “ Sözleşme Hürriyetini” ele almıştır. Bu maddeye göre; Sözleşme özgürlüğü ile taraflar; sözleşmenin tarafını seçebilir, sözleşmeyi istediği şekilde yapabilir, sözleşmenin içeriğini dilediği şekilde düzenleyebilir ve sözleşmeyi istenilen şekilde sonlandırabilir. Ancak, herkes, bu haklarını kullanırken kanunlarımızın öngördüğü tüm kurallara uymak zorundadır. Bu bağlamda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılmasında dikkat edilecek ve uyulması gerekecek unsurlar mevcuttur. Bu unsurları başlıklar altında incelemek gerekirse;

1)Tarafların Uygun İrade Beyanları Olmalı Türk Borçlar Kanunu Madde 1/1 e göre, bir sözleşmenin kurulabilmesi için, tarafların karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun olması gerekmektedir. Tarafların irade beyanları arasındaki uygunluk, sözleşmenin kurucu unsurlarındadır.

2) Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını müteahhide inşaat yapılmaya elverişli bir şekilde teslim etme ve inşaat süresince sözleşme uyarınca kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır. Fakat, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi aynı zamanda hem eser hem satış sözleşmelerini bir arada bulundurduğundan, taraflar aşağıdaki, hata, hile, ikrah, tehdit açıklamalarımızda da değindiğimiz üzere birbirlerini sözleşme öncesi bilgilendirdiklerini ortaya koymalı ve bunu sözleşmede ifade etmelidirler. Diğer taraftan müteahhit, Tüketici mevzuatı gereği de alıcılara (arsa sahibi ve üçüncü kişilere) yapılacak inşaatla ilgili tüm bilgileri/detayları sözleşme öncesinde açıkladığını kanıtlamak zorundadır.

3) Taraflar Ehliyet Sahibi Olmalı Türk Medeni Kanun Madde 8’e göre, ehliyet, hak ehliyeti ve fiil ehliyeti olmak üzere ikiye ayrılır. Her gerçek kişi ilke olarak hak ehliyetine sahiptir. Fiil ehliyeti ise, bir kimsenin kendi eylem ve iradesi ile kendisi hakkında sonuçlar meydana getirebilmesidir. Fiil ehliyetine sahip olanlar Medeni Kanun hükümlerine göre hak kazanıp, borç altına girebilirler. Sözleşme ehliyetinin ana şartı, temyiz kudretine yani fiil ehliyetine sahip olmaktır. Fakat ayırt etme gücüne sahip olmayanlar hak ve borç meydana getiren sözleşmelerde taraf olamazlar.

4)Kanunlara, Ahlaka, Kamu Düzenine ve Kişilik Haklarına Aykırı Unsurlar Olmamalı Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı ve konusu imkansız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüz sözleşmelerdir.

5) Sözleşmede Gabin (Aşırı Yararlanma) Olmamalı Türk Borçlar Kanunu madde 28/1 e göre; Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirdiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek edimin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.

6) Sözleşme Kurulduğu Esnada “Yanıltma, Aldatma ve Korkutma” Yapılamamalı Eğer sözleşme kurulma esnasında taraflardan biri diğerini yanıltma, aldatma ve korkutma yollarından biriyle sözleşmeye taraf olmasına sebebiyet verir ve kendi çıkarları doğrultusunda karşı tarafı yönlendirirse yanıltılan, aldatılan veya korkutulan taraf bu eylemlerin etkisinin geçmesi sonucunda bu sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek sözleşmenin iptalini isteyebilir.

7) Sözleşme Resmi Şekilde Olmalı Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2003/2775 E. ve 2003/6201 K. Kararında “Sözleşme, TMK m 706, TBK m 237, Tapu Kanunu m 26, Noterlik Kanunu m 60 ve m 89 gereğince noterde düzenleme şeklinde resmi şekil şartına uygun olarak yapılmak zorundadır. Bu şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir.”

8) Sözleşmede Tüm Süreler Belirlenmiş Olmalı Türk Hukuku’nda en önemli unsurlardan biri de sürelerdir. Kat Karşılı İnşaat Sözleşmesi yapılırken de çoğu zaman arsa sahipleri bazen yükleniciye güvenlerinden, bazen de hukuki bilgisizliklerinden dolayı taraf oldukları sözleşmede sürelere dikkat etmemekte ve sonradan telafisi mümkün olmayan zarar tehlikesi altına girmektedirler. Bu nedenle; taraflar arasında sözleşme yapılırken sürelere dikkat edilmeli, uygulanacak her bir işlemin belli bir süre ile sınırlandırılması sağlanmalıdır. Örneğin;” İnşaat süresi İnşaat Ruhsatı alındıktan sonra 18 aydır.” Gibi bir süre öngörülmemeli, ruhsat alımı ve sair tüm işlemler de bir süre ile sınırlanmalıdır. Aksi halde ruhsat alınmasının veya sair işlemlerin ucu açık bırakılmış olacak,inşaatın başlaması gecikecek ve arsa sahipleri, telafisi mümkün olmayan zarar altına gireceklerdir.

Yukarıda siz değerli okurlarımız için yapmış olduğum açıklamalar doğrultusunda da görüleceği üzere; Sözleşmeye hazırlık ve sözleşmenin kuruluş aşamasının ne denli önemli olduğu, sözleşme öncesinden inşaatın teslimi sonrasına kadar, inşaatın her bir aşaması için hukuksal süreç yönetiminin önemi ortaya çıkmaktadır.